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契約書是否需至法院公證?

 

房屋租賃契約書(點我下載)

  很多房東或房客經常會要求租約要送法院公證,已公證或未公證的租約究竟有何差別,常常使很多人弄不清楚。原則上租約縱使未公證,仍然可以合法發生效力,並非一定要公證,才能合法生效。公證租約最重要的目的,乃在保障當事人,於他方不履行契約時,可直接向法院民事執行處聲請強制執行,而不需曠日廢時的打官司。但民國八十八年新修正的民法第四二五條對不定期及逾五年之定期租約做了例外規定,詳如第三頁所述。

但是能經由公證的程序而可以直接取得強制執行效力的事項,僅限於:

  1) 租期屆滿,房客不肯遷讓時,房東請求返還房屋的權利。

  2) 給付金錢或其他代替物(如稻米)或有價證券(如支票)之一定數量為標的權利。

  例如房東請求房客付房租的權利、房客請求返還押金的權利、或房東因為房屋受損害而得請求房客賠償之權利…等。

  不論是前述的任何一種權利都必須載明在公證書堙A並表明「願接受強制執行」的意旨,否則仍然不具有直接能強制執行的效力。目前各地方法院公證處堻ㄕ釵L製完善的租約公證格式只要把想令其發生直接強制執行效力的各種權利填入該格內,經公證就可達到效果堪稱方便可多利用。 民法第四百二十五條「買賣不破租賃」 。

  更精確的說,民法第四百二十五條的規定意涵應為「所有權的移轉不破租賃」,這意思是說,如果先有租賃契約的成立,並且房客也搬進去居住,則屋主之後的所有權移轉(即房東將房子賣給他人)時,房客仍可繼續居住,其權益絲毫不受影響,此時,房客的房東自動更改為新的房屋所有權人(法律直接規定,不待做任何行為)。

  但是,民國八十八年新修正的民法第四百二十五條對適用範圍作了限制,將不定期租賃契約及逾五年定期租賃契約而未經公證者排除在外。換句話說,如果所簽訂的租約是不定期租賃契約,或是五年以上的定期租賃契約而未經法院公證者,房客就不可以租賃契約訂約在前並以搬入居住為理由,而對抗新的房屋所有權人。因此,在以上兩種情形下,房客將處於不利的地位,這大概是修法時為了解決假租賃的情形而未考慮周全之處。

 

 

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